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La VEFA, c’est quoi ?
La vente en l’état futur d’achèvement ou VEFA est un contrat entre l’acheteur d’un futur logement sur plan et/ou en cours de construction et un promoteur qui s’engage à vous le livrer « clefs en main » une fois achevé.
Parfois appelé « achat sur plan », le contrat VEFA est un processus qui s’inscrit dans la durée puisque vous allez, acheter sur plan votre futur appartement dans un programme immobilier neuf.
– La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) peut s’établir en 6 étapes –
01 /
Signature du contrat de réservation
La signature de votre contrat de réservation de votre futur appartement neuf est une étape essentielle. C’est une vente sur plan puisque votre future résidence n’est pas encore construite ou achevée. Elle est spécifique à ce type de vente dans l’immobilier neuf, appelée Vente en l’État de Futur Achèvement (VEFA). Vous trouverez dans le contrat de réservation, le prix d’achat définitif TTC de votre logement neuf, sa surface habitable et son nombre de pièces, un plan du logement et du bâtiment ainsi que sa localisation dans ce dernier, le détail des éventuelles dépendances telles que parking ou cave, le descriptif des prestations et matériaux ainsi que les équipements, le délai prévisionnel de livraison, les conditions suspensives du contrat de réservation.
02 /
La confirmation de réservation
Envoyé par en Lettre Recommandée avec Accusé de Réception, votre contrat de réservation vous octroie 10 jours de réflexion à compter du lendemain de la première présentation de ladite lettre.
03 /
Financement de votre logement
Vous devez confirmer l’obtention de votre financement (crédit immobilier...), afin de régulariser la réservation de votre futur appartement neuf. L’évaluation de votre budget est simplifiée puisqu’il n’y a pas de travaux de rénovation à inclure. Il s’agit uniquement d’inclure au prix de vente les frais de notaire, eux-mêmes moins cher que dans l’ancien.
De nombreuses solutions existent pour financer votre appartement neuf.
04 /
Signature de l’acte authentique de vente
Dès l’obtention du financement, un projet d’acte authentique de vente vous est notifié par le notaire de l’opération et un rendez-vous de signature vous est proposé. Ce projet est la copie exacte de l’acte que vous signerez pour devenir propriétaire de votre logement neuf.
De la même manière que le contrat de réservation, on y trouve l’ensemble des informations de votre acquisition (plans, description, financement, délais, garanties…) ainsi que le règlement de copropriété puisque vous bien est situé dans un programme immobilier neuf et collectif. À la signature de l’acte authentique de vente, vous devenez officiellement propriétaire
05 /
Appel de fonds
Les appels de fonds sont des sommes versées par l’acquéreur au fur et à mesure de l’avancement des travaux de son appartement neuf. Vous allez payer votre logement neuf selon l’échéancier prédéfini à votre contrat de réservation et à votre acte de vente.
Ces déblocages de fonds auprès de votre banque qui finance votre acquisition, ne peuvent excéder un certain pourcentage et son codifié en plusieurs étapes.
Les plus importantes sont : 35% à l’achèvement des fondations du programme neuf, 70% à sa mise hors d’eau (toiture), 95% à l’achèvement et 5% à la remise des clés de votre appartement neuf. Ces appels de fonds ne sont déclenchés que lorsque le Maître d’œuvre de l’opération a constaté l’avancement conforme des travaux.
ORIKIA PROMOTION, vous enverra ces appels de fonds sous forme d’un courrier recommandé qui vous sera adressé en fonction et au fur et à mesure du stade d’avancement de la construction.
Habituellement, lorsque que vous avez contracté un prêt bancaire pour l’acquisition de votre bien immobilier (ce qui est souvent le cas), c’est votre banque qui se chargera alors directement de son règlement.
Lorsque vous disposez d’un apport, ORIKIA PROMOTION vous conseille de l’utiliser lors du premier appel de fonds pour limiter les intérêts intercalaires de votre prêt bancaire.
06 /
Livraison de votre logement et remise des clefs
Moment important de votre achat, sur le plan technique, mais surtout émotionnel, la livraison consiste en une visite détaillée de votre logement durant laquelle les vices apparents doivent être constatés lors de cette visite et consignés dans le procès-verbal de livraison qui sera signé par vous et le promoteur.
Si l’acquéreur constate des vices apparents, ils apparaîtront dans le procès-verbal de livraison, ce qui n’empêche pas votre entrée dans les lieux. Les entrepreneurs concernés par ces remarques viendront rapidement « lever ces réserves » et effectuer les travaux mentionnés.
VEFA
Avantage et garantie
– Avantage de l’achat en VEFA –
Un logement moderne
Optimisé et fonctionnel. Personnaliser les plans de son futur appartement avant sa construction à travers les conditions des catalogues d’options, sous réserve de respecter les réglementations en vigueur et selon les conditions particulières des programmes. Envie d’ajouter une cloison ? De choisir la couleur de votre parquet ? De remplacer une baignoire par une douche ? D'ajouter un placard, une prise de courant ou un interrupteur ? Avec la VEFA, c’est possible.
Un logement performant
Respectant les normes en vigueurs. L’achat d’un appartement en VEFA (Vente en état futur d’achèvement) vous permet d’acquérir un bien respectant les dernières normes, aux performances thermiques maximales. Tous les appartements neufs sont labellisés RT 2012 et prochainement RE 2020, la dernière norme thermique en vigueur. Cela vous assure de faire d’importantes économies d’énergie.
Garanties de construction et d'achèvement
Qui protègent votre bien.
Financements à des taux préférentiels
Comme le taux a 0% (PTZ) pour la résidence principale.
Minorer les frais de notaire
(De l’ordre de 2 à 3 %) par rapport aux taux de l’immobilier ancien (7 à 8 %) qui sont calculé sur le prix du bien.
Exonération partiellement de la taxe foncière durant deux ans
Exonération qui dépend toutefois du Conseil Municipal de la commune ou du Conseil Général de votre future adresse.
Garantir un investissement sur le long terme et des économies sur le court et long terme
Acquérir un appartement neuf, aux dernières normes, vous évite tous travaux importants avant de nombreuses années. Ces économies de travaux se répercutent sur les charges de copropriété, qui seront moins élevées que dans l’ancien puisqu’il n’y a pas de gros travaux à prévoir.
Paiement sécurisé et échelonné en fonction de l’avancement de la construction du logement
Dès la signature votre acte chez le notaire, le promoteur vous transfère ses droits sur le terrain ainsi que la propriété des constructions existantes. Les parties non encore construites deviennent votre propriété au fur et à mesure de leur exécution et vous en payez le prix à mesure de l’avancement des travaux selon un calendrier d’appels de fonds figurant dans l’acte de vente. Le paiement de chaque étape ne se fait que si l’avancement a bien été constaté par le maitre d’œuvre d’exécution. Grâce à ce procédé, vous devenez propriétaire de votre logement au fur et à mesure de sa construction et pouvez suivre rigoureusement la bonne réalisation et l’avancé de chaque étape du chantier.
L’achat d’un logement en VEFA est un procédé strictement encadré par la loi
De nombreuses garanties obligatoires sécurisent la transaction pour l’acquéreur. Dès la signature du contrat de réservation de votre logement neuf, vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours pendant lequel vous pouvez annuler la réservation et récupérer le dépôt de garantie. Passé ces 10 jours, une clause suspensive vous permet encore de vous rétracter si vous n’obtenez pas votre prêt immobilier.
– Garantie : avant livraison –
La Garantie d’achèvement (GFA)
La garantie d'achèvement est la caution financière qu'est obligé de souscrire un promoteur immobilier dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA). Cette garantie doit permettre de financer les constructions jusqu'à leur terme au cas où le promoteur ne pourrait financer l'achèvement des travaux.
Elle protège l’acquéreur d’un logement d’une opération immobilière en lui garantissant que son appartement ou sa maison sera terminé.
– Garantie : après livraison –
La garantie des vices de constructions apparents
La VEFA permet à l’acquéreur le délai de 30 jours après la livraison du logement neuf, de signaler les vices apparents de construction qu’il n’avait pas précisé lors du procès-verbal de livraison, et ce, par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au promoteur.
La garantie de parfait achèvement
Protège pendant 1 an contre les défauts ne relevant pas de l’usure normale du logement. Dans l'année qui suit la réception des travaux, les entreprises doivent réparer les défauts et vices de construction signalés par l'acquéreur dans son logement neuf. Cette garantie vous est due par les entreprises ayant contribué à la construction via le promoteur de l’opération immobilière.
La garantie biennale
Garantit pendant 2 ans des anomalies qui peuvent apparaître sur des équipements dissociables de la construction tels que volets, portes intérieures, plomberie, radiateurs, faux plafonds, etc. Attention cependant, les désordres résultant de l’usage abusif ou de l’usure normale sont exclus de cette garantie.
La garantie décennale
Couvre les dommages altérant la solidité de l’ouvrage et les éléments d’équipement indissociable comme par exemple la toiture ou les fondations, ce pour une durée de 10 ans. Le promoteur vendeur et les entreprises et les professionnels ayant exécuté les travaux de construction du logement neuf sont responsables des dommages qui compromettent la solidité du bâtiment ou qui empêchent son utilisation. Cette assurance est utilisée par l’intermédiaire du Syndic de votre programme neuf, qui assurera la gestion des sinistres.
Avantage et garantie
Le PTZ ou Prêt à Taux Zéro
Le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt sans intérêts, accordé pour un achat immobilier neuf et aux primo-accédants pour financer une partie de l’achat de leur future résidence principale. Consenti sous conditions de ressources, il ne peut suffire à lui seul à l’achat d’un bien immobilier. Il doit obligatoirement être associé à un prêt immobilier principal, avec éventuellement un apport personnel de l’acheteur.
Près de 80 % de la population peut y prétendre, les plafonds étant relativement élevés.
Ce prêt gratuit est sans intérêt et sa durée totale peut d’étaler jusqu’à 25 ans avec un remboursement différé de 5 à 15 ans, période pendant laquelle aucun versement ne sera réclamé.
Prêt à Taux Zéro (PTZ)
TVA à taux réduit
Afin de favoriser l’accès à la propriété, la loi permet aux acquéreurs d’acheter un logement neuf en profitant d’une TVA à 5,5 %. Accordée selon des critères de ressources, cette aide concerne uniquement les logements construits en zone ANRU ou dans des quartiers prioritaires de la ville (QPV) et dans un prérimètre de 300m environnant.
Concrètement cela signifie que les particuliers peuvent bénéficier d’une TVA à 5,5% contre un taux à 20% normalement. Cet avantage n’est donc pas négligeable sur le prix d’un appartement ou d’une maison neuve. En plus, cette TVA réduite est cumulable avec d’autres aides comme le PTZ ou l’APL accession. Par contre, cette aide n’est pas compatible avec le dispositif Pinel puisqu'elle est réservée à l'achat de la résidence principale.
Une aide sous conditions
Évidemment pour profiter de cet avantage, les particuliers doivent remplir plusieurs conditions.
-
Être une personne physique
-
Acheter une résidence principale
-
Ne pas dépasser un plafond de ressources qui dépend de la composition de la famille et de la situation géographique. Il s'agit des ressources de l'année N-2, soit celles de 2019 pour une demande déposée en 2021.
– Plafonds de ressources 2021 en euros –
Composition de la famille | Paris et communes limitrophes | Ile-de-France | Autres régions |
|---|---|---|---|
1 | 34.800 | 34.800 | 30.254 |
2 | 52.009 | 52.009 | 40.401 |
3 | 68.177 | 62.519 | 48.586 |
4 | 81.400 | 74.887 | 58.655 |
5 | 96.849 | 88.651 | 69.001 |
6 | 108.980 | 99.760 | 77.764 |
Par personne supplémentaire | 12.145 | 11.116 | 8.674 |
Des logements moins chers
Par nature, les opérations qui accueillent ces logements sont conçues pour permettre aux classes moyennes de devenir propriétaires. Les prix de vente ou de construction ne doivent donc pas excéder certains plafonds. Ces prix diffèrent selon la zone géographique dans laquelle vous habitez.
– Plafonds des prix 2021 (en € /m²) –
Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C | |
|---|---|---|---|---|---|
Valeurs plafond HT par m² de surface utile | 4.906 | 3.717 | 2.977 | 2.598 | 2.272 |
Zone A bis : Paris et 76 communes de l'Ile-de-France.
Zone A : reste de l'agglomération parisienne, Genevois français, une partie de la Côte d'Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier.
Zone B1 : métropoles régionales de plus de 250.000 habitants.
Zone B2 : métropoles régionales de 50.000 à 250.000 habitants.
Zone C : reste du territoire.
TVA à taux réduit
Financer son prêt immobilier
Devenir propriétaire d’un logement neuf est une option très avantageuse. Le montant des loyers ne faisant qu’augmenter sur tout le territoire Français, il est souvent presque plus élevé que le remboursement d’un prêt. L’accession est donc une option plus qu’à étudier et permet de se constituer un patrimoine.
Dans le cadre du financement de votre achat immobilier et en amont de prendre contact avec une ou des banques pour une demande de crédit immobilier, il vous faut rassemblez toutes les informations nécessaires à la constitution de votre dossier : adresse du bien immobilier neuf et date prévisionnelle d’acquisition, destination du projet (investissement locatif, résidence principale, résidence secondaire…), situation familiale et professionnelle, montant de l’opération, âge de l’emprunteur et du co-emprunteur le cas échéant, revenus…
Ces éléments permettront à la banque de mieux évaluer votre taux d’endettement. Ce taux ne doit pas excéder 33 % dans la plupart des banques. Pour effectuer ce calcul, lors de la demande de prêt, les banques prennent en compte vos revenus imposables nets ainsi que la totalité de vos mensualités, tous prêts confondus (y compris crédit à la consommation).
Les avantages du financement d’un achat immobilier neuf à crédit
Dans un premier temps, l’achat d’un bien neuf à crédit permet de bénéficier de l’effet de levier du crédit. C’est-à-dire qu’en empruntant tout ou partie du montant de votre acquisition, vous pouvez réaliser un achat immobilier plus important que ce que vous auriez pu faire en mobilisant votre seul apport personnel.
Dans un second temps, une fois le contrat de vente définitif signé, le promoteur peut effectuer ses appels de fonds directement auprès de la banque prêteuse. Cela signifie que l’acheteur est libéré des contraintes administratives. C’est un autre avantage du financement de l’immobilier neuf.
Par ailleurs, les banques peuvent également vous proposer un différé de paiement. C’est-à-dire (lorsque vous choisissez cette option) qu’à chaque déblocage de fonds, la banque vous facture des intérêts intercalaires. Leur montant augmente au fur et à mesure de l’avancée de la construction ; il faut donc bien anticiper et prévoir cette somme pour éviter de mauvaises surprises dans le futur.
Enfin, il est important de noter que vous avez la possibilité, comme la plupart des emprunteurs, de reporter le paiement de ces intérêts à la remise des clés. Cette facilité vous permet de ne rien débourser jusqu’à la date de la livraison (emménagement ou entrée dans les murs de votre locataire afin de percevoir un loyer s’il s’agit d’un investissement).
L’assurance-crédit du financement de l’achat immobilier neuf
L'assurance-emprunteur est obligatoire et s’applique sur les sommes débloquées (lors des appels de fonds) et ne peut pas être différée. Cette disposition est importante car, en cas d’accident, maladie ou décès, le prêt immobilier serait pris en charge par l’assureur. Si jusqu’à 4 garanties sont demandées dans le cadre de l’achat d’une résidence principale, certains prêteurs n’en demanderont que 2 (décès et PTIA) lorsqu’il s’agisse d’un investissement locatif (dispositif pinel ou autre)
Un dossier de financement immobilier neuf est-il plus attractif ?
La réponse est sans équivoque. Oui, les banques sont plus ouvertes au financement d’une acquisition en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) car ce type de dossiers possède trois points forts :
-
La construction bénéficie d’une garantie financière de parfait achèvement, qui permet de terminer l’immeuble en cas de faillite du promoteur.
-
Les malfaçons et vices de construction éventuels seront couverts par l’assurance dommages-ouvrage souscrite par le promoteur. La banque pourra donc récupérer un bien en bon état en cas d’hypothétique défaut de paiement de son client.
-
Le différé des intérêts intercalaires représente pour les banques une source de revenus supplémentaires. Emprunteurs et prêteurs y trouvent leur compte.
Financer son prêt immobilier
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